¿Para qué sirve un abogado de litigios inmobiliarios?
¿Para qué sirve un abogado de litigios inmobiliarios? Un abogado de litigios inmobiliarios representa a una persona o empresa en una disputa sobre una propiedad que ya pasó de la etapa de la transacción. La disputa puede involucrar un contrato de compraventa, lo que el vendedor reveló, quién es el dueño de un terreno o trabajos de construcción no pagados. El abogado puede llevar el asunto a un tribunal de Florida o a arbitraje.
Esta página explica en qué consiste ese trabajo, en qué se diferencia de los cierres de operaciones y de los asuntos sucesorios, y qué conviene reunir si usted enfrenta uno de estos problemas.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué hace un abogado de litigios inmobiliarios
Un abogado de litigios inmobiliarios se encarga de la disputa en sí. Interviene cuando un problema con una propiedad no puede resolverse firmando más documentos.
El trabajo suele comenzar con una evaluación. El abogado revisa los contratos, las escrituras y la correspondencia, y luego explica las opciones. Con frecuencia, el siguiente paso es una carta de requerimiento, es decir, una exposición por escrito de la reclamación y de lo que el cliente pretende. Muchas disputas se resuelven en esa etapa o en mediación. Si no es así, el abogado puede presentar una demanda o seguir un arbitraje cuando el contrato lo exija.
Por lo general, las personas necesitan esta ayuda cuando la otra parte dejó de cooperar, se acerca un plazo o una reclamación apareció en los registros públicos. Para una visión completa de esta área de práctica, lea nuestro panorama general del litigio inmobiliario.
En qué se diferencia el litigio de los cierres de operaciones y la planificación patrimonial
El trabajo de litigio comienza después de que una operación o un acuerdo de propiedad se deteriora. El trabajo de transacción y redacción ocurre antes de ese momento.
El trabajo inmobiliario transaccional abarca la redacción y revisión de contratos de compraventa, la gestión de los cierres y la inscripción de escrituras. El objetivo es completar una operación correctamente.
El litigio es diferente. El abogado pregunta qué salió mal, qué dice el contrato y qué tribunal o proceso de arbitraje es el adecuado. El objetivo es resolver la disputa, a menudo mediante negociación, e ir a tribunal o a arbitraje cuando sea necesario.
La planificación patrimonial y los procesos sucesorios son áreas separadas. Se ocupan de testamentos, fideicomisos y de cómo pasa una propiedad después de la muerte. El litigio inmobiliario se centra en las disputas sobre bienes, no en la redacción de documentos sucesorios.
Muchas personas necesitan ayuda en más de una etapa. La mejor pregunta es en qué punto se encuentra en este momento. Si una operación todavía se está concretando, necesita ayuda transaccional. Si ya surgió una disputa, necesita ayuda para resolverla.
Disputas sobre contratos de compraventa
Una disputa sobre una compraventa suele significar que una parte quiere salirse del trato o cree que la otra parte lo incumplió. Ejemplos frecuentes incluyen:
- Un comprador o vendedor que se retira antes del cierre.
- Un desacuerdo sobre el depósito de garantía (earnest money), el pago que demuestra que el comprador habla en serio.
- Un cierre que no se concretó.
- Una discusión sobre si se cumplió una cláusula condicional (contingency) o un plazo.
Los recursos dependen del contrato y de los hechos. Una parte puede pedirle a un tribunal que haga cumplir el contrato. Algunas solicitan cumplimiento específico, es decir, una orden para que la otra parte complete la operación. Otras reclaman daños y perjuicios en dinero.
Los plazos importan. El estatuto de limitaciones de Florida fija un período de cinco años para una acción sobre un contrato basado en un instrumento escrito, y un período de cuatro años para un contrato oral o no escrito, incluida la compraventa de bienes, § 95.11. Florida también anula cualquier cláusula del contrato que acorte ese plazo, § 95.03.
Muchos contratos de compraventa incluyen una cláusula de resolución de controversias. Florida hace cumplir los acuerdos escritos de arbitraje, § 682.02.
El momento también importa una vez que aparece un problema. Una parte con derecho a dejar sin efecto un contrato anulable puede perder ese derecho si espera. Los tribunales de Florida llaman a esto ratificación. Ocurre cuando una parte no actúa después de conocer los hechos, según Flaherty v. Flaherty. Los tribunales aplican esta regla caso por caso.
Reclamaciones por revelación del vendedor, fraude y declaración falsa
Un comprador puede tener una reclamación cuando un vendedor oculta un defecto o afirma un hecho falso sobre la propiedad. El caso suele depender de lo que dijo el vendedor, de lo que sabía y de cuándo.
Los abogados normalmente revisan los formularios de divulgación, los informes de inspección, el material de publicación del inmueble y los mensajes escritos, como correos electrónicos y mensajes de texto. Los mensajes escritos suelen mostrar lo que se dijo antes de que se cerrara la operación.
El estatuto de limitaciones de Florida fija un período de cuatro años para las acciones basadas en fraude, § 95.11.
Si el demandante puede demostrar que la persona que promete una acción futura lo hace sin intención de cumplir o con la intención positiva de no cumplir, esa promesa también puede constituir una declaración fraudulenta. Una promesa sobre una conducta futura también puede ser fraude en algunos casos. Eso ocurre cuando quien hace la promesa no tenía intención de cumplirla. En Frutafino v. Dole Chile, el Tribunal de Apelación del Tercer Distrito de Florida explicó que, si el demandante puede demostrar que la persona que promete una acción futura lo hace sin intención de cumplir o con la intención positiva de no cumplir, esa promesa también puede constituir una declaración fraudulenta.
La otra parte puede presentar sus propias defensas. Una revisión temprana del caso le ayuda a identificar esos temas antes de decidir cómo responder.
Disputas sobre títulos, linderos y servidumbres
Las disputas sobre títulos y linderos preguntan quién es el dueño de una propiedad y dónde están sus límites. Los problemas de título pueden incluir reclamaciones contrapuestas sobre la propiedad o errores en los documentos inscritos. Una reclamación o defecto inscrito que pone en duda la propiedad se llama gravamen sobre el título (cloud on title).
Una acción para quietar el título (quiet title) es un proceso judicial que se usa para resolver reclamaciones contrapuestas sobre una propiedad. Las disputas de linderos con un vecino funcionan de manera similar. Lo mismo ocurre con las disputas sobre servidumbres, que son derechos a usar parte del terreno de otra persona, como un camino de acceso.
Los levantamientos topográficos, los planos inscritos, los compromisos de título y la escritura suelen ser fundamentales. En general, Florida exige que un derecho de propiedad de tipo freehold o un interés por un plazo de más de 1 año sobre un bien inmueble se cree o transfiera mediante un instrumento escrito firmado. Ese instrumento debe firmarse en presencia de dos testigos firmantes, § 689.01. Según la ley de Florida, un derecho de propiedad de tipo freehold o un interés por un plazo de más de 1 año sobre bienes inmuebles, por regla general, debe crearse, otorgarse, transferirse o liberarse mediante un instrumento escrito firmado en presencia de dos testigos firmantes, salvo que se trate de un testamento u otro nombramiento testamentario; no se requieren testigos firmantes para un arrendamiento de bienes inmuebles, y, según el subapartado (2) de esa ley, el requisito de testigos puede cumplirse mediante tecnología de comunicación audiovisual. El texto de Fla. Stat. § 689.01 dice: “unless by will and testament, or other testamentary appointment, duly made according to law; and no estate or interest, either of freehold, or of term of more than 1 year, or any uncertain interest of, in, to, or out of any messuages, lands, tenements, or hereditaments, shall be assigned or surrendered unless it be by instrument signed in the presence of two subscribing witnesses by the party so assigning or surrendering, or by the party’s lawfully authorized agent, or by the act and operation of law; provided, however, that no subscribing witnesses shall be required for a lease of real property or any such instrument pertaining to a lease of real property.”
Un documento escrito que no refleja con exactitud el trato puede, a veces, ser impugnado. Según la ley de Florida, la rescisión, que deja sin efecto un contrato, puede estar disponible por error mutuo cuando el error es recíproco y afecta a la esencia del contrato. Un error del redactor (scrivener’s error), es decir, cuando el escrito dice algo distinto de lo que acordaron las partes, puede calificar. Esta es una de varias vías posibles. La decisión de Florida sobre error mutuo explica la regla.
Aquí también se aplican plazos. El estatuto de bienes inmuebles de Florida exige, por regla general, que quien reclama la recuperación de una propiedad, o un antecesor suyo, la haya poseído dentro de los siete años anteriores a la presentación de la demanda, § 95.12.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Disputas entre copropietarios y la pregunta de “quién aparece en la escritura”
Querer que alguien salga de la escritura no pone fin, por sí solo, a su titularidad. Importan la escritura, la forma en que se tiene el título y cualquier acuerdo entre los propietarios.
Cambiar las cerraduras o impedir el acceso a alguien también puede generar un riesgo legal propio.
Los problemas habituales entre copropietarios incluyen desacuerdos sobre el uso, la venta, el arrendamiento o la compra de la participación del otro. Otro caso frecuente es el de un propietario que deja de pagar los gastos compartidos o deja de responder.
Para más ejemplos, consulte ejemplos de disputas sobre propiedades.
Disputas de construcción y gravámenes que afectan a bienes inmuebles
Una disputa de construcción puede afectar una propiedad cuando un contratista o subcontratista impagado inscribe un gravamen (lien) sobre ella. Un gravamen es una reclamación contra la propiedad que sirve para asegurar el pago de una obra o de materiales. La ejecución de gravamen (lien foreclosure) es el proceso judicial que se usa para hacer valer esa reclamación cuando el pago no se resuelve.
Los documentos que suelen intervenir incluyen el contrato de construcción, las solicitudes de pago, las órdenes de cambio y los avisos de gravamen. Tanto los propietarios como los promotores enfrentan estas disputas.
El plazo de prescripción para la construcción en Florida, en general, se cuenta desde la primera de varias fechas. Entre ellas están el certificado de ocupación, un certificado temporal de ocupación, un certificado de terminación o el abandono de la obra. Un defecto latente, es decir, uno oculto, se cuenta desde que fue descubierto o debió haberse descubierto.
Para cobertura local, consulte la página de litigio inmobiliario en Tampa y la página del condado de Hillsborough.
Pasos antes y durante un caso: cartas de requerimiento, mediación y tribunal o arbitraje
La mayoría de las disputas sobre propiedades comienzan con una carta de requerimiento y una negociación antes de presentar cualquier documento. La carta expone la reclamación, los hechos clave y lo que el cliente pretende.
Esto se llama lis pendens. Advierte a compradores y prestamistas posteriores que la titularidad está en cuestión.
Los tribunales de Florida deben remitir a mediación muchos casos de daños monetarios cuando una parte lo solicita. Existen excepciones, incluidos los casos en que las partes han acordado un arbitraje vinculante. La parte que lo solicita también debe estar dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación, o esos costos deben poder dividirse equitativamente entre las partes, § 44.102. Las comunicaciones de mediación son, en general, confidenciales, salvo las excepciones previstas en la ley, § 44.405.
Si la parte que se niega se opone a la solicitud, el tribunal resuelve la cuestión de forma sumaria y ordena el arbitraje, salvo que determine que no existe un acuerdo de arbitraje exigible, § 682.03. La ley federal también hace cumplir las cláusulas escritas de arbitraje en contratos que involucran comercio interestatal, 9 U.S.C. § 2.
La regla de competencia territorial de Florida establece que una acción debe presentarse en el condado donde reside el demandado, donde nació la causa de la acción o donde se encuentra la propiedad, salvo en las acciones contra personas no residentes, § 47.011. Para terrenos en el condado de Hillsborough, la ubicación de la propiedad es una de esas opciones.
Si su disputa involucra a un agente inmobiliario, consulte demandar a un agente inmobiliario en Florida.
Qué reunir y cómo comunicarse con Ayala Law PA
Reunir los documentos correctos antes de llamar puede ahorrar tiempo. Entre los elementos útiles se encuentran:
- El contrato de compra o venta y sus enmiendas
- Los formularios de divulgación y los informes de inspección
- La escritura y el compromiso de título
- Cualquier levantamiento o plano inscrito
- La liquidación del cierre (closing statement)
- Los avisos de gravamen y los registros de pagos
- Correos electrónicos, mensajes de texto y cartas importantes
Manténgalos ordenados por fecha si puede. No cambie ni elimine nada.
Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina auténtica de Ayala Law PA está ubicada en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida. Pregunte a nuestra oficina sobre los honorarios de una evaluación de caso antes de programar una cita.
¿Un abogado de litigios inmobiliarios es lo mismo que un abogado inmobiliario?
No siempre. Un abogado inmobiliario suele encargarse de cierres y contratos. Un abogado de litigios inmobiliarios se encarga de las disputas después de que una operación o un acuerdo de propiedad se deteriora.
¿Puedo sacar a alguien de mi casa si aparece en la escritura?
Normalmente, no por cuenta propia.
¿Qué es una demanda para quietar el título en Florida?
Es un proceso judicial que se usa para resolver reclamaciones contrapuestas sobre una propiedad. Se suele utilizar cuando reclamaciones en conflicto o errores de inscripción empañan la titularidad.
Si un copropietario dejó de responder sobre una propiedad compartida, o si una venta se cayó cerca del cierre, no tiene que resolver el siguiente paso por su cuenta. Comuníquese con Ayala Law PA al (305) 570-2208 o mediante la solicitud de evaluación del caso para analizar su situación.
