Abogado de disputas sobre opciones de compra en Florida | Ayala Law PA
Una disputa sobre una opción de compra suele depender de una pregunta: ¿se ejerció la opción correctamente y dentro del plazo? Los tribunales y árbitros de Florida parten del contrato escrito. Esta página explica cómo surgen estas disputas, qué remedios pueden considerarse y cómo suele avanzar un caso.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es una opción de compra y para quién es esta página
Una opción de compra otorga a una parte el derecho, durante un plazo determinado, a comprar un bien inmueble en los términos establecidos. La otra parte debe mantener abierta la oferta durante ese período. Tener una opción no equivale a ser propietario del inmueble. El comprador debe ejercer la opción, normalmente mediante una notificación escrita de la forma que exige el contrato, antes de que venza el plazo. Ese paso de ejercicio es donde comienzan la mayoría de las disputas.
Esta página está dirigida a varios tipos de lectores:
- Propietarios de negocios e inquilinos comerciales que tienen un derecho de compra
- Propietarios y vendedores que otorgaron una opción
- Desarrolladores que invirtieron dinero o tiempo confiando en una opción
- Propietarios que heredaron una opción firmada por una empresa o socio anterior
Muchos lectores consultan en nombre de una empresa o de un socio, y no como la persona que firmó. La pregunta clave es qué dice el documento firmado y quién queda obligado por él. Florida exige que los derechos sobre bienes inmuebles que sean propiedad libre (freehold) o que tengan un plazo superior a un año se constituyan por escrito firmado. Conforme al § 689.01, ese escrito debe firmarse en presencia de dos testigos suscriptores, aunque no se requieren testigos para un arrendamiento. El Fla. Stat. § 689.01 dice: “salvo por testamento u otra disposición testamentaria debidamente otorgada conforme a la ley; y ningún derecho o interés, ya sea de propiedad libre o de plazo superior a 1 año, ni ningún interés incierto en, sobre, hacia o fuera de cualesquiera predios, tierras, tenencias o hereditamentos, podrá ser cedido o renunciado, salvo mediante instrumento firmado en presencia de dos testigos suscriptores por la parte que cede o renuncia, o por su agente legalmente autorizado, o por efecto de la ley; sin embargo, no se requerirán testigos suscriptores para un arrendamiento de bienes inmuebles ni para cualquier instrumento relativo a un arrendamiento de bienes inmuebles.”
Razones habituales por las que surgen disputas comerciales sobre opciones
La mayoría de las disputas comerciales sobre opciones se reducen a los plazos, la notificación, el precio, las condiciones o una venta durante el período de la opción.
- Plazos. ¿Se ejerció la opción antes de la fecha límite? Las partes suelen discrepar sobre cuándo se considera entregado el ejercicio.
- Notificación. ¿Se envió la notificación escrita a la dirección, a la parte y en la forma que exige el contrato? Una notificación enviada al lugar equivocado puede ser impugnada.
- Precio y condiciones de cierre. ¿Cómo se fija el precio? ¿Qué créditos, ajustes o costos de cierre se aplican?
- Condiciones. Financiamiento, zonificación, condiciones ambientales o de título. Una parte puede alegar que una condición nunca se cumplió.
- Prórrogas y acuerdos paralelos. Los correos informales o los cambios sin firmar pueden generar una disputa sobre lo que se acordó.
- Inscripción. ¿Se inscribió la opción, o un memorándum de la misma, en los registros públicos del condado? Verifíquelo pronto.
- Ventas intermedias. El propietario pone en venta, arrienda o vende el inmueble mientras la opción sigue vigente.
Cada uno de estos puntos depende de la redacción de los documentos firmados y de los hechos que los rodean.
Qué puede abarcar un litigio comercial sobre opciones
Se puede pedir a un tribunal o a un árbitro dinero, una orden que obligue a la venta o una decisión sobre el significado de la opción.
- Daños por incumplimiento de contrato. Una reclamación de que la otra parte se negó a respetar un ejercicio válido. Los daños se pagan en dinero.
- Cumplimiento específico. Una solicitud para que el tribunal ordene que la venta se realice en los términos acordados. Suele pedirse cuando el propio inmueble está en el centro de la disputa.
- Sentencia declarativa. Una solicitud para que el tribunal decida si la opción sigue vigente, ha vencido o fue ejercida válidamente.
- Rectificación. Una solicitud para corregir una escritura o un contrato cuando un error de redacción no coincide con lo que las partes acordaron.
- Lis pendens y medidas cautelares. Son herramientas judiciales que pueden surgir en disputas sobre inmuebles, y si alguna de ellas aplica depende de los hechos de cada caso. Cuando una disputa sobre un cierre inmobiliario sigue sin resolverse, las opciones disponibles para una empresa dependen de los hechos específicos, por lo que revisar esos hechos pronto puede ayudar a aclarar los próximos pasos prácticos.
- Arbitraje. Cuando el contrato lo exige. Conforme al § 682.02, un acuerdo escrito de arbitraje es válido y exigible, salvo por las causas que existen para revocar un contrato.
Si el contrato permite a una parte recuperar honorarios por hacerlo cumplir, el § 57.105 permite que un tribunal conceda honorarios a la otra parte cuando esta gane en el contrato, para contratos celebrados el 1 de octubre de 1988 o después.
Cómo suele avanzar una disputa sobre una opción de compra
Una disputa típica pasa de la revisión de documentos a la reclamación formal y luego a una demanda o al arbitraje. Muchas terminan en mediación o en un acuerdo.
- Primer contacto. Comparta el contrato de opción, las enmiendas, las notificaciones de ejercicio, la correspondencia, los registros de título y una cronología de las fechas clave.
- Revisión de documentos. Confirmar el período de la opción, el método de ejercicio, la dirección para notificaciones, la fórmula del precio, las condiciones y cualquier inscripción. Anotar cualquier plazo que esté corriendo.
- Reclamación y negociación. Muchas disputas comienzan con una carta de posición por escrito, un acuerdo de suspensión o una prórroga negociada.
- Presentación de la demanda. Si las conversaciones fracasan, puede presentarse una demanda ante el tribunal de circuito correcto de Florida. Conforme al § 47.011, las acciones deben iniciarse solo en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra el inmueble litigioso, aunque esta sección no aplica a las acciones contra no residentes. Para inmuebles en el condado de Hillsborough, ese condado es una sede competente.
- Alegatos y descubrimiento de pruebas. Declaraciones bajo juramento, intercambio de documentos y mociones tempranas sobre si la opción fue ejercida válidamente o ha vencido.
- Conforme al § 44.102, un tribunal debe remitir a mediación las acciones de daños presentadas cuando una parte lo solicite, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que esos costos puedan repartirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción. Los casos que no se resuelven avanzan hacia el juicio o hacia un laudo arbitral final.
Los plazos importan. Conforme al § 95.031, una causa de acción se origina cuando ocurre el último elemento que la constituye. Un contrato no puede fijar un plazo para demandar más corto que el que permite la ley, conforme al § 95.03.
Por qué Ayala Law PA para disputas comerciales sobre opciones de compra
Ayala Law PA concentra su práctica en litigios empresariales y comerciales. Esto incluye disputas contractuales comerciales, disputas entre accionistas y socios, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional en los tribunales y en el arbitraje de Florida.
- Abogado responsable. Eduardo A. Maura es el responsable de esta página. El personal de apoyo ayuda con la organización de documentos y la programación de citas.
- Oficina. La oficina del bufete está en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida. El bufete representa a empresas y propietarios de inmuebles en Tampa, el condado de Hillsborough y el área de Tampa Bay, y esos clientes pueden llamar al (305) 570-2208.
- Enfoque. Revisión temprana de documentos y, después, una valoración por escrito de los plazos y las opciones. El litigio se utiliza cuando encaja con los objetivos del cliente.
No se puede prometer ningún resultado en ningún caso. Cada acuerdo de opción y cada conjunto de hechos es diferente.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Preguntas que conviene responder antes de comunicarse
Reúna primero algunos datos. Estos muestran en qué punto está la disputa y qué plazos importan.
- ¿Es usted el comprador que tiene la opción o el propietario que la otorgó?
- ¿Cuál es el plazo de ejercicio y se ha enviado o recibido una notificación escrita?
- ¿Se ha puesto a la venta, arrendado, financiado o vendido el inmueble desde que se firmó la opción?
- ¿Se inscribió la opción o un memorándum de la misma en los registros públicos del condado?
- ¿Existen enmiendas, prórrogas o cartas paralelas, y las firmaron las mismas partes?
- ¿El contrato exige mediación o arbitraje antes de una demanda?
Traiga el contrato, las enmiendas, la correspondencia, las notificaciones, los documentos de título y cualquier estimación de cierre.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se tramitan en Florida las disputas sobre una opción de compra comercial?
Que un contrato escrito pueda hacerse cumplir depende de sus términos y de las circunstancias en que se celebró. Un tribunal no se negará a hacer cumplir una cláusula por considerarla abusiva salvo que concluya que existe tanto una injusticia procesal como una injusticia sustantiva, como explica Basulto v. Hialeah Automotive.
¿Qué ocurre si vence el plazo de la opción?
Los términos de ejercicio de la opción y las reglas de notificación suelen determinar lo que sigue. Los tribunales leen esos términos con detenimiento.
¿Puede el propietario vender mientras la opción está vigente?
La respuesta depende de los términos de la opción y de si se inscribió. Una venta durante una opción vigente suele requerir una revisión legal urgente.
¿Puede un tribunal ordenar que la venta se lleve a cabo?
Puede pedirse a un tribunal que ordene la venta en los términos acordados. Si lo hace se decide caso por caso, y no se puede prometer ningún resultado.
¿Puede un propietario anular la opción después de los hechos?
Una parte que puede anular un contrato anulable puede perder ese derecho por ratificación. La ratificación ocurre cuando la parte no solicita la rescisión después de conocer los hechos que la justificarían, como indica Flaherty v. Flaherty.
¿Cómo me pongo en contacto con el bufete?
La oficina del bufete está en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida, y su número de teléfono es (305) 570-2208.
Analice su disputa sobre una opción con Ayala Law PA
Si un vendedor se ha negado a cerrar la operación, o si un inmueble se vendió mientras usted esperaba, el plazo puede estar próximo a vencer. Ayala Law PA puede revisar con usted el acuerdo de opción y las fechas clave, y analizar la posición de la otra parte. Para hablar de su disputa, llame al (305) 570-2208 o utilice la página de contacto.
