Eliminar un aviso de litispendencia sobre inmuebles comerciales en Florida
Para eliminar un aviso de litispendencia de un inmueble comercial en Florida, puede pedir a la parte que lo inscribió que lo libere, lograr que se desestime la demanda o pedir al tribunal que disuelva el aviso. Qué vía conviene depende de los hechos del caso y de la reclamación en que se basa el aviso. Esta página explica cada vía para propietarios, compradores y prestamistas en Tampa y en el condado de Hillsborough. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa.
Si un aviso inscrito está bloqueando la venta, un préstamo o un arrendamiento de su edificio comercial, nuestro equipo puede revisar con usted el aviso y las opciones disponibles. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es un aviso de litispendencia y qué hace
Un aviso de litispendencia es una notificación inscrita en los registros públicos del condado. Indica que una demanda puede afectar la titularidad de un inmueble o de un derecho sobre él.
Los compradores, prestamistas y aseguradoras de títulos revisan estos registros antes de cerrar una operación. Cuando encuentran un aviso, a menudo se detienen hasta que se resuelva la cuestión.
La acción judicial es una forma de resolverlo. El aviso advierte que un tribunal puede decidir una cuestión sobre la titularidad.
Para los propietarios comerciales, el efecto es práctico. Un aviso inscrito puede paralizar una venta, una refinanciación o un nuevo arrendamiento hasta que termine el caso o se elimine el aviso. Por eso, los propietarios suelen querer saber desde el principio qué significa un aviso.
La competencia territorial también importa. Según la Fla. Stat. § 47.011, las acciones solo se presentan en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio, aunque esta sección no se aplica a las acciones contra personas no residentes. En el caso de un edificio del condado de Hillsborough, la ubicación del inmueble suele formar parte de esa cuestión.
Cómo se inscribe un aviso de litispendencia sobre un inmueble comercial
Una parte en un litigio inscribe el aviso ante el secretario del condado, normalmente al presentarse la demanda o poco después. El aviso identifica el inmueble y el caso, de modo que cualquier persona que consulte la titularidad pueda encontrarlo.
Las disputas comerciales que dan lugar a un aviso suelen implicar:
- una disputa contractual sobre la venta o la compra del inmueble
- una reclamación de construcción o de gravamen vinculada al edificio
- una disputa sobre un arrendamiento o sobre la posesión
- una reclamación de accionistas o de socios que afecta a la titularidad del inmueble
Inscribir el aviso no prueba que la reclamación sea válida. Solo pone en conocimiento al propietario y al público.
Un aviso puede descubrirse tarde, a menudo cuando una compañía de títulos lo señala durante un cierre. Consulte los registros públicos con antelación para saber qué consta inscrito sobre su inmueble y a qué caso corresponde. Relacione cada anotación inscrita con su número de caso antes de elegir una vía. Un aviso, un gravamen por sentencia y un gravamen de construcción son instrumentos distintos, y cada uno tiene sus propios pasos.
Opciones para eliminar un aviso de litispendencia
Las tres vías principales son la liberación voluntaria, la desestimación de la demanda y una orden judicial que elimine el aviso. La liberación suele formar parte de un acuerdo transaccional. Debe inscribirse para despejar el registro público.
Las negociaciones de transacción pueden ser delicadas. Según la Fla. Stat. § 90.408, la prueba de una oferta para transigir una reclamación controvertida, así como las declaraciones hechas durante las negociaciones de transacción, no es admisible para probar la responsabilidad ni el valor de la reclamación.
Una oferta formal de transacción se rige por reglas distintas. Una oferta de transacción permanece abierta durante 45 días, salvo que se retire antes mediante un escrito notificado al destinatario antes de que este la acepte, y la regla no se aplica a las causas de acción que surjan después de la fecha de entrada en vigor de la ley, por lo que conviene confirmar su aplicación a una disputa concreta antes de basarse en ella. La Fla. Stat. § 45.061 dispone: “La oferta permanecerá abierta durante 45 días, salvo que se retire antes mediante un escrito notificado al destinatario antes de que este la acepte.” Si en ese plazo no se retira ni se acepta, se considera rechazada.
Incluso después de la desestimación, el registro público suele seguir mostrando el aviso hasta que se inscriba una liberación o una orden judicial. Pida a la otra parte una liberación antes de presentar cualquier moción. Conviene plantear ese paso en primer lugar. Redacte la liberación con precisión: debe identificar el inmueble, los datos de inscripción del aviso y el número de caso.
Moción para disolver o cancelar: cuándo es la herramienta adecuada
Una moción para disolver o cancelar pide al tribunal que elimine el aviso. Los propietarios suelen presentarla cuando la reclamación de fondo no afecta al inmueble o carece de fundamento. La moción se presenta ante el tribunal que conoce del caso, se notifica a la otra parte y se fija para audiencia.
Si el tribunal deniega la moción, el aviso permanece y la demanda sigue su curso. Una denegación resuelve la moción, no la reclamación de fondo. El propietario debe entonces valorar las opciones: continuar litigando, negociar una liberación o recurrir a otra herramienta que se ajuste al expediente.
También pueden entrar en juego las sanciones. Según la Fla. Stat. § 57.105, cuando un tribunal concluya que la parte perdedora o su abogado sabía o debía saber que una reclamación o una defensa no estaba respaldada por los hechos materiales necesarios para establecerla, o que no quedaría respaldada por el derecho vigente aplicado a esos hechos materiales, el tribunal deberá conceder una cuota razonable de abogado, incluidos los intereses previos a la sentencia, que deberán pagar en partes iguales la parte perdedora y su abogado a la parte vencedora. Sin embargo, no pueden imponerse sanciones monetarias por el motivo de derecho vigente en el caso de una reclamación o defensa presentada inicialmente como un argumento de buena fe para la extensión, modificación o revocación del derecho vigente o para el establecimiento de un derecho nuevo, aplicado a los hechos materiales, con una expectativa razonable de éxito. Las sanciones monetarias por cualquiera de los dos motivos no pueden imponerse al abogado de la parte perdedora si actuó de buena fe, basándose en las manifestaciones del cliente sobre la existencia de esos hechos materiales. Las sanciones monetarias por el motivo de derecho vigente tampoco pueden imponerse a una parte representada. La parte que solicite sanciones debe notificar primero la moción. La moción no puede presentarse a menos que la reclamación impugnada no sea retirada o corregida dentro de los 21 días siguientes a la notificación.
Lo que debe demostrar la parte que inscribió el aviso de litispendencia
Muchas reclamaciones que sustentan un aviso de litispendencia se basan en disputas contractuales. Por ejemplo, un tribunal se niega a exigir el cumplimiento de una cláusula contractual por considerarla abusiva solo si constata tanto la desigualdad procesal como la sustantiva. En Basulto v. Hialeah Automotive, el tribunal concluyó que deben concurrir tanto los aspectos procesales como los sustantivos del carácter abusivo, aunque no necesariamente en el mismo grado, y que ambos deben evaluarse de forma interdependiente y no como elementos independientes.
El error es otra defensa habitual. Según la decisión Waterside at Boynton, la resolución por error mutuo exige un error que sea mutuo y afecte a la esencia del contrato.
Los documentos suelen determinar la opinión del tribunal. El contrato, la escritura y cualquier registro de pagos o gravámenes muestran lo que acordó cada parte y lo que se pagó. Reúna esos registros con antelación, antes de la audiencia.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Sustitución de la fianza por un gravamen por sentencia en Florida
La ley de Florida permite que cualquier persona con un interés en el inmueble, o en el contrato en virtud del cual se reclama el gravamen, sustituya un gravamen por sentencia por otro tipo de respaldo, como un depósito o una fianza de caución.
Según la Fla. Stat. § 55.10, un gravamen reclamado al amparo de esa sección puede trasladarse fuera del inmueble por cualquier persona con un interés en el inmueble, mediante el depósito de dinero o la presentación de una fianza de caución. El importe equivale a la reclamación del gravamen, más intereses a la tasa legal durante 3 años, más $500 en costas judiciales. El garante debe ser una aseguradora autorizada para operar en Florida. El secretario puede cobrar un cargo de servicio de hasta $15 por el certificado.
Una vez que el secretario presenta el certificado de traslado, el inmueble queda liberado del gravamen reclamado. Cualquier parte con un interés en la fianza o en el inmueble puede presentar una demanda ante el tribunal de equidad del tribunal de circuito donde se deposita la fianza. Esa demanda puede solicitar una fianza adicional o un pago.
Los propietarios que se enfrentan a un prestamista o a un comprador deben documentar cómo afecta la anotación inscrita a una venta, un préstamo o un arrendamiento. Los registros claros ayudan cuando se analizan las opciones.
Despejar la titularidad tras la liberación del aviso de litispendencia
Despeje la titularidad confirmando que la liberación o la orden judicial está inscrita en los registros públicos del condado antes de un cierre o una refinanciación. Una liberación inscrita es el documento que busca una compañía de títulos. Pregunte a la compañía de títulos qué anotaciones inscritas aún necesita revisar.
Las compañías de títulos y los prestamistas leen la cadena de documentos inscritos. Revisan el aviso, la liberación y cualquier otro gravamen sobre el inmueble. Un aviso liberado no elimina otras reclamaciones inscritas.
Un gravamen por sentencia cuya copia certificada se inscribió por primera vez, con la dirección del titular del gravamen, a partir del 1 de julio de 1994, tiene una vigencia inicial de 10 años desde la fecha de inscripción, según la Fla. Stat. § 55.10. Según la sección 55.10 de los Estatutos de Florida, el gravamen sobre bienes inmuebles que crea esa sección no puede extenderse más allá del período previsto en la ley ni más allá del momento en que quede satisfecho, lo que ocurra primero.
Conserve copias de la liberación firmada, de la orden judicial y de la confirmación de la inscripción en el expediente del cierre. Anote el número de caso y la fecha de inscripción en cada uno. Haga inscribir la liberación antes de fijar una fecha de cierre, para que el calendario refleje el registro real. Para plazos relacionados, consulte nuestra guía de prescripción para inmuebles comerciales.
Hable con nuestro equipo sobre un aviso de litispendencia en su inmueble comercial
¿Cómo se elimina un aviso de litispendencia de un inmueble comercial en Florida?
Puede eliminarse mediante una liberación inscrita, mediante la desestimación de la demanda con una liberación u orden inscrita, o mediante una orden judicial que disuelva el aviso.
¿Puede denegarse una moción para disolver un aviso de litispendencia?
Sí. Una denegación deja el aviso vigente mientras continúa el caso de fondo.
¿Puede liberarse un aviso de litispendencia como parte de una transacción?
Sí. La liberación suele formar parte de una transacción y debe inscribirse para despejar el registro público.
¿Dónde debe presentarse una demanda sobre un inmueble comercial en Florida?
Según la Fla. Stat. § 47.011, las acciones se presentan en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra el inmueble. Esta regla no se aplica a las acciones contra personas no residentes.
Si un aviso inscrito está bloqueando una venta, un préstamo o un arrendamiento de su edificio comercial, nuestro equipo puede analizar con usted el aviso, la disputa de fondo y las vías disponibles. Llame al (305) 570-2208 o utilice nuestra página de contacto. Nuestra oficina está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606, y nuestro equipo puede atenderle en el (305) 570-2208. Las condiciones de honorarios se explican en el momento del contacto.
