Su aseguradora de título negó su reclamo por propiedad comercial en Florida. Revisemos sus opciones.

Reclamación de seguro de título comercial denegada en Florida: opciones

Cuando se deniega una reclamación de seguro de título sobre un inmueble comercial en Florida, normalmente existe más de un camino. Los procedimientos de disputa de la póliza, una demanda o una reclamación contra el vendedor pueden desempeñar un papel en cada caso.

Esta guía explica qué significa una denegación, qué defectos suelen llevar a ella, qué reunir primero y cuándo tiene sentido litigar.

Qué significa una reclamación de seguro de título denegada en un inmueble comercial

Una reclamación denegada significa que la aseguradora se ha negado a pagar o a cubrir un problema de título bajo la póliza. Una denegación puede impugnarse ante un tribunal o mediante las disposiciones de disputa de la póliza, y la vía adecuada depende del texto de la póliza y de los hechos.

No toda respuesta negativa es una denegación. Los resultados son distintos y cada uno requiere una respuesta diferente:

• Denegación: La aseguradora afirma que la póliza no cubre el problema.
• Demora: La aseguradora aún no ha decidido, y el tiempo puede ser determinante.
• Pago limitado: La aseguradora paga parte de la pérdida o se reserva sus derechos mientras investiga.

Los propietarios y los prestamistas contratan pólizas distintas. La póliza del propietario protege al comprador que adquiere el título. La póliza del prestamista protege al banco que presta dinero respaldado con el inmueble. Muchos compradores comerciales que financian la compra tienen ambas, y cada póliza tiene sus propias condiciones. Verifique cuál de las pólizas fue denegada.

Esta página trata sobre reclamaciones de título comerciales y litigios relacionados, no sobre reclamaciones residenciales.

Defectos de título comunes que llevan a reclamaciones denegadas o limitadas

El tipo de defecto determina las pruebas que necesita y quién puede ser responsable. Estos problemas aparecen con frecuencia en operaciones comerciales:

• Gravámenes no cancelados. Los gravámenes de mecánicos, los gravámenes por sentencia o hipotecas antiguas pueden no haberse cancelado en el cierre. La ley de gravámenes de construcción de Florida, capítulo 713, rige muchos gravámenes de construcción.
• Errores de inscripción. Un documento puede estar indexado bajo una parcela equivocada, o puede carecer de una firma requerida o de un reconocimiento válido.
• Problemas de linderos, servidumbres y acceso. Pueden limitar la forma en que el inmueble puede usarse para las operaciones de la empresa.
• Instrumentos falsificados o no autorizados. Una escritura o una cancelación firmada por alguien sin autoridad puede romper la cadena de título.

Las aseguradoras suelen basarse en exclusiones y en las excepciones del Anexo B. La pregunta clave es si el defecto estaba exceptuado, excluido o era conocido antes del cierre. La respuesta a esa pregunta suele decidir la reclamación.

Reúna estos documentos antes de responder a la aseguradora

Empiece por la póliza completa, no solo por la portada. Después, reúna el resto de su expediente antes de responder a la aseguradora.

• La póliza completa del propietario o del prestamista, incluidos los anexos, los endosos y las condiciones.
• El compromiso de título o el informe preliminar, y el expediente del cierre con la liquidación.
• Cualquier declaración jurada firmada en el cierre.
• La denegación de la aseguradora, la reserva de derechos o la carta de cobertura, con los fundamentos indicados.
• El contrato de compraventa, el levantamiento topográfico y cualquier documento inscrito vinculado con el defecto.
• Registros escritos que muestren la fecha en que supo por primera vez del problema.
• Copias de cada notificación enviada a la aseguradora, al vendedor o a un prestamista, con prueba de entrega.

Lleve un registro fechado de cada llamada y correo electrónico con la aseguradora, el agente de títulos y el vendedor. La fecha de descubrimiento y las fechas de notificación pueden ser importantes más adelante.

Cómo evalúan las aseguradoras de título una reclamación

Una aseguradora de título normalmente verifica tres cosas: si el defecto está cubierto, si se aplica una exclusión o una excepción y si se cumplieron las condiciones de notificación de la póliza. La aseguradora puede aceptar la cobertura, defender o subsanar el defecto, pagar un monto por la pérdida, limitar la cobertura o denegar la reclamación.

Una carta de denegación debe indicar las disposiciones específicas de la póliza en las que se basa. Compare esas disposiciones con el registro del título. Una diferencia entre la carta y el registro suele ser el punto donde comienza una disputa.

Las condiciones de la póliza establecen las reglas sobre notificación y plazos. Algunas pólizas también fijan pasos internos de revisión o de arbitraje. Esos pasos provienen de la propia póliza, así que léalos con atención antes de tomar cualquier medida.

Sus opciones: procedimientos de disputa de la póliza, demandas contra la aseguradora y reclamaciones contra el vendedor

Puede seguir los pasos de disputa de la póliza, demandar a la aseguradora, reclamar contra el vendedor o combinar estas vías. El orden importa, porque los plazos y cada vía pueden afectar a las demás.

• Pasos de disputa de la póliza. Si la póliza exige revisión o arbitraje, siga esos pasos y guarde registros de cada uno. Según el § 682.02, un acuerdo escrito de arbitraje es, en general, exigible. Es el tribunal quien decide si ese acuerdo existe.
• Demanda contra la aseguradora. Una demanda sobre la póliza suele depender del lenguaje de la póliza y del registro del título. La competencia territorial según el § 47.011 exige, en general, presentar la demanda en el condado donde reside el demandado, donde nació la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio; esta regla no se aplica a las acciones contra no residentes. Para un inmueble del condado de Hillsborough, eso puede apuntar a un tribunal del condado de Hillsborough.
• Reclamaciones contra el vendedor. Según el contrato, las declaraciones y los hechos, las reclamaciones pueden basarse en tergiversación, incumplimiento de garantía o fraude. Si un contrato expreso cubre el mismo asunto, un tribunal puede no admitir una reclamación por enriquecimiento sin causa sobre ese mismo asunto, como se explica en Williams v. Johnson.

Cuándo se vuelve necesario litigar y qué esperar

El litigio suele tener sentido cuando la aseguradora deniega la cobertura sin fundamento en el registro del título, deja de responder o los pasos de la póliza no resuelven la reclamación. Los plazos controlan el calendario, por lo que una revisión temprana es importante.

Las reglas de prescripción de Florida para las demandas, distintas de las acciones para recuperar bienes inmuebles, aparecen en el § 95.11. Una póliza no puede acortar ese plazo. Según el § 95.03, la cláusula contractual que fije un plazo más corto para demandar es nula.

El cómputo del plazo comienza, en general, cuando nace la causa de acción, según el § 95.031. El arbitraje pendiente sobre la misma disputa puede suspender el curso del plazo, según el § 95.051. Es un dato que debe verificar en su expediente, no una promesa sobre los plazos.

La demora también puede perjudicar. En Flaherty v. Flaherty, el Segundo Distrito explicó que la ratificación ocurre cuando una parte con derecho a rescindir un contrato anulable no lo hace tras conocer los hechos. Se trata de una regla general, no de un resultado automático.

Un asunto típico sigue estos pasos:

1. Evaluación del caso y revisión de la póliza y del expediente del cierre.
2. Examen del título y revisión del levantamiento topográfico.
3. Requerimiento o notificación por escrito a la aseguradora o al vendedor.
4. Negociación previa a la demanda.
5. Presentación ante el tribunal o ante un arbitraje, si la póliza o el contrato lo permite.
6. Descubrimiento de pruebas y luego mediación o juicio.

Según el § 44.102, a petición de una de las partes, el tribunal debe remitir a mediación la mayoría de las acciones civiles por daños y perjuicios que se presenten, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que dichos costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, con sujeción a las excepciones enumeradas. Conforme a las reglas adoptadas por el Tribunal Supremo, un tribunal debe, a petición de una de las partes, remitir a mediación cualquier acción civil por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que dichos costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que se aplique alguna de las excepciones previstas en la Fla. Stat. § 44.102, como una acción de arrendador e inquilino que no incluya una reclamación por lesiones personales o una acción presentada para cobrar una deuda. Los topógrafos y los examinadores de títulos pueden actuar como testigos sobre el registro del título o el levantamiento topográfico.

Por qué las empresas trabajan con Ayala Law PA en disputas de títulos e inmuebles

Ayala Law PA se enfoca en litigios comerciales, litigios de negocios, disputas contractuales, disputas entre accionistas y socios, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional en los tribunales y arbitrajes de Florida.

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Nuestra única oficina está en 1646 W Snow Ave, en Tampa, Florida. Representamos a empresas de Tampa, del condado de Hillsborough, de Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y de toda el área de Tampa Bay.

Nuestro enfoque es práctico. Primero revisamos la póliza y el registro del título, identificamos los plazos y luego recomendamos una vía que se ajuste a los hechos. Los resultados dependen de los hechos de cada asunto, y los resultados pasados no predicen los resultados futuros.

Un asunto puede remitirse a otro abogado o firma cuando eso sea la mejor opción. Si ocurre, se lo diremos.

Preguntas frecuentes sobre reclamaciones de título denegadas en Florida