Litigio de construcción y embargo en Florida: defienda la posición de su empresa en el tribunal

Abogado de ejecución de gravámenes en Florida | Ayala Law PA

Ejecutar un gravamen de construcción en Florida significa presentar una demanda que pide a un tribunal que haga valer una reclamación de gravamen sobre una propiedad. El gravamen suele originarse en trabajos o materiales no pagados en un edificio o en una mejora de obra. Los dueños de negocios, contratistas, subcontratistas y proveedores en Tampa y el condado de Hillsborough enfrentan con frecuencia este proceso mientras ya corre un plazo.

¿Busca un abogado de ejecución de gravámenes en Florida al que las empresas puedan llamar? Empiece por entender cómo funciona el proceso.

¿Qué significa ejecutar un gravamen de construcción en Florida?

Ejecutar un gravamen de construcción significa pedir a un tribunal que haga valer el gravamen contra la propiedad. El gravamen es una reclamación legal ligada al terreno, no solo una factura. Los derechos sobre gravámenes de construcción dependen de los hechos de cada proyecto, y conviene revisar pronto los pasos para conservarlos. Incluye los avisos al propietario, las reclamaciones de gravamen, los plazos, la ejecución del gravamen y los gravámenes fraudulentos.

La ejecución de un gravamen se tramita mediante una demanda presentada ante un tribunal. Las partes principales suelen ser:

• El acreedor del gravamen: el contratista, subcontratista o proveedor que presenta la reclamación.
• El propietario de la propiedad.
• Prestamistas u otros titulares de gravámenes con derechos sobre la propiedad.
• En ocasiones, una fianza de pago.

Cada parte puede tener derechos y defensas distintos. Quiénes son las partes determina cómo se construye el caso.

¿A quién afecta la ejecución de un gravamen?

La ejecución de un gravamen afecta a cualquier persona cuyo dinero o propiedad esté ligado a una obra de construcción. Entre las situaciones más comunes están:

• Propietarios que recibieron un aviso o una reclamación de gravamen sobre un proyecto que creían pagado.
• Contratistas generales que enfrentan un gravamen de un subcontratista o proveedor, o que reclaman un saldo impagado.
• Subcontratistas y proveedores a quienes se les adeuda dinero y necesitan saber qué exige la ejecución.
• Propietarios comerciales y desarrolladores cuyo título se ve afectado por un gravamen durante una venta o un refinanciamiento.

Un gravamen inscrito puede paralizar una venta o un préstamo mientras la disputa de pago sigue abierta. Con frecuencia, el gravamen es solo una parte de una disputa contractual más amplia.

¿Qué abarca nuestro trabajo en litigios de construcción?

Nuestro trabajo en litigios de construcción abarca ambos lados de un caso de gravamen: ejecutar un gravamen y defenderse de uno. Ayala Law PA se enfoca en litigios comerciales, de negocios, contractuales, de accionistas, de construcción, inmobiliarios y de comercio internacional en los tribunales y arbitrajes de Florida. El trabajo sobre gravámenes forma parte del lado de construcción de esa práctica.

• Defensa en una demanda de gravamen. Revisamos si el gravamen se inscribió y notificó correctamente, y si el monto reclamado está respaldado por los registros.
• Impugnación de montos. Buscamos extras sin respaldo, cargos duplicados y trabajos que los registros demuestran que nunca se realizaron.
• Cuestiones de fraude contractual. Cuando un gravamen está vinculado a una reclamación de fraude, el caso puede involucrar tanto el gravamen como la cuestión del fraude.
• Ejecución de un gravamen. Preparamos y presentamos la reclamación y la demanda de ejecución cuando los plazos y los documentos lo permiten.
• Reclamaciones sobre fianzas de pago. Estas siguen sus propias reglas de plazos, explicadas más abajo.

¿Qué plazos rigen un caso de ejecución de gravamen?

Los plazos rigen la mayoría de los casos de gravámenes, y el reloj puede empezar antes de que alguien presente una demanda. Una causa de acción se origina cuando ocurre su último elemento.

Según el § 95.11, una acción basada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora de bienes raíces debe iniciarse dentro de 4 años, contados desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero. Cuando la acción involucra un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió descubrirse con la debida diligencia. En todo caso, la acción debe iniciarse dentro de 7 años después de la fecha en que la autoridad competente emite un certificado temporal de ocupación, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha de abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero. El plazo corre desde la más temprana de las fechas del certificado temporal de ocupación, el certificado de ocupación, el certificado de terminación o la fecha en que se abandonó la construcción. Para un defecto latente, el plazo corre desde que el defecto se descubre o debió descubrirse con la debida diligencia, pero en todo caso la demanda debe iniciarse dentro de 7 años después de la fecha más temprana del certificado o del abandono. Incluso así, la demanda debe iniciarse dentro de siete años desde esa fecha más temprana.

El lugar del juicio también importa. Según el § 47.011, las acciones deben presentarse donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde está ubicada la propiedad en litigio; esta regla no se aplica a acciones contra personas no residentes. Cuando la propiedad está en el condado de Hillsborough, esa última opción puede apuntar al condado de Hillsborough.

Las fechas exactas dependen de los registros y avisos del proyecto. Trate cualquier plazo indicado en un aviso o citación como urgente desde el día en que llega.

¿Cómo suele avanzar un caso de ejecución de gravamen?

Un caso de ejecución de gravamen suele pasar de la revisión de documentos a los escritos iniciales, al descubrimiento de pruebas y, después, a un acuerdo o al juicio. El calendario depende de los hechos, de la agenda del tribunal y de si las partes llegan a un acuerdo. Las etapas siguientes son típicas, no fijas.

1. Revisión de documentos. Revisamos el gravamen, el contrato, las órdenes de cambio, las facturas, los registros de pago y los avisos.
2. Verificación de plazos. Confirmamos qué plazos de prescripción y qué reglas de competencia territorial aplican.
3. Escritos iniciales. Una demanda o una contestación expone las reclamaciones y defensas de cada parte.
4. Descubrimiento de pruebas. Ambas partes intercambian registros de pago, órdenes de cambio y comunicaciones del proyecto.
5. Mediación. A solicitud de una parte, un tribunal debe remitir a mediación una demanda presentada por daños monetarios. Esto aplica si la parte que lo solicita está dispuesta y en condiciones de pagar los costos, o si los costos pueden dividirse equitativamente entre las partes (§ 44.102). Según el § 44.102, un tribunal, conforme a las reglas adoptadas por el Tribunal Supremo, debe, a petición de una parte, remitir a mediación cualquier acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que aplique una excepción, como una acción presentada para cobrar una deuda.
6. Acuerdo o sentencia. El caso termina en un acuerdo o, si las partes no lo resuelven, en una sentencia.

¿Cómo puede un abogado detener o reducir una ejecución de gravamen?

Un abogado puede impugnar un gravamen por sus plazos, su documentación, el contrato o el monto. No se puede prometer ningún resultado en particular, y cada asunto depende de sus propios documentos y plazos.

• Plazos. Verificamos si la demanda se presentó dentro de los plazos del § 95.11.
• Monto. Analizamos si la suma reclamada incluye extras, duplicados o trabajos que nunca se realizaron.
• Cobertura contractual. Cuando un contrato expreso cubre la misma materia, las reclamaciones que surgen de ese contrato no respaldan un enriquecimiento sin causa (Williams v. Johnson).
• Ofertas de acuerdo. Según el § 45.061, que no aplica a causas de acción que se originen después de la fecha de vigencia de la ley, una oferta por escrito permanecerá abierta durante 45 días, salvo que se retire antes mediante un escrito notificado al destinatario antes de que este la acepte. Para las reclamaciones que cubre la sección, la moción de sanciones del oferente debe presentarse dentro de 30 días después de dictada la sentencia.
• Según el § 90.408, la evidencia de una oferta de transacción sobre una reclamación disputada, así como cualquier conducta o declaración relevante hecha en negociaciones de transacción, no puede usarse para probar la responsabilidad o la ausencia de responsabilidad por la reclamación o su valor. Esto protege las conversaciones sobre la cancelación del gravamen y los pagos parciales.

¿Cómo se manejan los honorarios de abogado y los costos en los casos de gravámenes en Florida?

En Florida, cada parte generalmente paga sus propios honorarios de abogado, salvo que un contrato o una ley disponga otra cosa (Price v. Tyler). Existe traslado de honorarios en algunas situaciones:

• Cláusulas de honorarios en contratos. Cuando un contrato permite que una parte recupere honorarios de abogado por tener que hacerlo cumplir, el § 57.105 de la ley de Florida también permite que el tribunal otorgue honorarios razonables a la otra parte si esta gana en cualquier acción sobre el contrato, ya sea que haya presentado la demanda o que se haya defendido. Esto aplica a contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988.
• Reclamaciones sin respaldo. Según el § 57.105(1), un tribunal puede otorgar honorarios a la parte que gana cuando la parte perdedora sabía o debía saber que una reclamación o defensa carecía de respaldo.
• Montos de honorarios. Cada vez que un tribunal determina u otorga honorarios de abogado, el § 57.104 establece una fuerte presunción de que una tarifa calculada por horas multiplicadas por una tarifa razonable (método de lodestar) es suficiente y razonable.

La recuperación de honorarios no es automática. Cuando el abogado no ha representado regularmente al cliente, la base o la tarifa de los honorarios y los costos deben comunicarse al cliente, preferiblemente por escrito, según la Regla 4-1.5. Los casos de gravámenes pueden incluir tasas de presentación, costos de notificación y registro, costos de fianzas y, cuando se usan, honorarios de inspección o de testigos. Ayala Law PA no ofrece evaluaciones de casos sin honorarios.

¿Por qué trabajar con Ayala Law PA en un asunto de gravámenes?

Ayala Law PA se enfoca en litigios de negocios y de construcción, incluidas las disputas sobre gravámenes en los tribunales y arbitrajes de Florida. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. El personal de apoyo de la firma se encarga del trabajo de oficina y de presentación de documentos para nuestro equipo.

La oficina real de la firma está en 1646 W Snow Ave, Tampa, Florida. La firma atiende asuntos en los tribunales y arbitrajes de Florida para empresas ubicadas en Tampa, el condado de Hillsborough, Brandon, Riverview, Plant City, Temple Terrace y el área de Tampa Bay, desde su oficina en Tampa. Un asunto puede ser remitido a otro abogado o firma cuando sea apropiado.

Si un aviso de gravamen o una demanda llegó por un proyecto que usted no eligió, los plazos pueden estar corriendo ya. Comuníquese con nuestro equipo llamando al (305) 570-2208 o solicitando una evaluación del caso.

Preguntas frecuentes sobre la ejecución de gravámenes en Florida