Litigios de construcción con subcontratistas en Florida: guía de pagos, incumplimientos y gravámenes

Disputas de contratistas y subcontratistas en Florida: una guía sencilla

Las disputas entre contratistas y subcontratistas en los proyectos de Florida suelen empezar con una pregunta: quién debe qué, y para cuándo. El conflicto a menudo comienza con una factura sin pagar, un contratista que deja de presentarse a la obra, un cambio que nadie aprobó por escrito o un trabajo que se hizo mal o se facturó de forma falsa. Cada tipo de reclamación tiene sus propias reglas, y algunos plazos corren más rápido de lo que la gente espera. Esta página ofrece una visión general de los problemas más comunes en las disputas sobre pagos de obra. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Ayala Law PA tiene su oficina en 1646 W Snow Ave, en Tampa. La firma atiende a clientes en los tribunales y en arbitrajes de Florida, incluidos los asuntos que surgen en el condado de Hillsborough y en el área de Tampa Bay, y esos asuntos se gestionan desde la oficina de Tampa.

Quiénes intervienen en una disputa de contratistas y subcontratistas en Florida

La mayoría de las disputas involucran a un propietario, un contratista general, uno o varios subcontratistas y, en ocasiones, proveedores de materiales. Cada parte normalmente tiene un contrato únicamente con la parte que está inmediatamente por encima o por debajo de ella en la cadena.

El propietario contrata al contratista general. El contratista general contrata a subcontratistas, como electricistas, carpinteros de estructura o plomeros. Los subcontratistas suelen comprar materiales a proveedores. Esta estructura es importante porque los derechos contractuales normalmente existen entre las partes que firmaron el mismo acuerdo. Por lo general, un subcontratista demanda al contratista general por el trabajo no pagado según el subcontrato, no al propietario.

Un solo problema en el proyecto puede generar varias reclamaciones que compiten entre sí. Una entrega tardía podría llevar al contratista general a culpar a un proveedor, al propietario a retener dinero del contratista general y a un subcontratista a reclamar el tiempo perdido que no puede recuperar. Determinar qué reclamaciones existen, y contra quién, es la primera tarea real en la mayoría de los casos.

Disputas por pagos y cláusulas de pago condicionado

Una cláusula de pago condicionado (pay-when-paid) vincula el pago al contratista con el pago que el propietario realiza por el mismo trabajo. Cómo la interpreta un tribunal depende de su redacción exacta en el contrato.

Otras cláusulas están redactadas de forma más estricta, por lo que las palabras importan. Lea la cláusula con atención antes de suponer que protege a una parte o que no la protege.

El pago suele retenerse por unas pocas razones. El propietario puede objetar una factura, reclamar cargos por trabajos defectuosos o simplemente no haber pagado todavía al contratista general. El contratista también puede retener dinero porque el trabajo del subcontratista está incompleto o porque no se entregó una renuncia de gravamen (lien waiver).

La prueba de lo que se debe suele encontrarse en algunos lugares. Entre ellos están el contrato firmado, el cuadro de valores del proyecto, las solicitudes de pago, las órdenes de cambio aprobadas, los albaranes de entrega, los registros diarios de obra y las renuncias de gravamen de pagos anteriores. Una parte que puede relacionar cada factura con una aprobación firmada está en una posición más sólida que una que depende de la memoria. Conserve copias de todo, incluidos los correos electrónicos que traten sobre los pagos.

El impago a subcontratistas y lo que establece la ley de Florida

Cada vía tiene sus propios pasos y plazos.

La reclamación por incumplimiento de contrato es la vía más directa. El subcontratista demuestra que realizó el trabajo acordado, que el contratista no pagó el importe convenido y que ese importe puede probarse. Las condiciones de pago de un proyecto de obra suelen estar establecidas en el contrato, por lo que revisarlas pronto vale la pena. No existe una cifra única que cubra todos los casos, de modo que las condiciones de pago y de aviso del subcontrato son el punto de partida.

El dinero adeudado puede generar intereses. Cuando los intereses se acumulan sin una tasa especial pactada en el contrato, la ley de Florida establece una tasa legal, como se explica en el § 687.01. Si el subcontrato incluye una cláusula de honorarios de abogado, el § 57.105 permite que un tribunal conceda honorarios razonables a la otra parte cuando esta gane el caso con base en el contrato. Esa norma puede jugar en contra de la parte que demanda, por lo que conviene revisar cualquier cláusula de honorarios antes de que surja una disputa.

Un subcontratista no debe esperar mientras negocia. Preserve la reclamación enviando un requerimiento por escrito, conservando la prueba del trabajo y llevando un registro de cada aviso y fecha de presentación. Revise también si el contrato intenta acortar el plazo para demandar. Según el § 95.03, una disposición contractual que fije un plazo para demandar más corto del que permite la ley es nula.

Incumplimiento, abandono y reclamaciones por retiro del contratista

Cuando un contratista deja de trabajar y abandona la obra, el propietario o el contratista general pueden tener una reclamación por incumplimiento. Los pasos de aviso del contrato suelen ser lo primero.

El incumplimiento normalmente significa que el contratista no cumplió lo que exige el contrato. Entre los ejemplos están detener el trabajo durante un período prolongado, no proporcionar mano de obra calificada o ignorar un aviso escrito para corregir un problema. Lo que cuenta como incumplimiento depende de la definición del contrato y de sus condiciones de aviso y subsanación. Muchos contratos exigen un aviso por escrito y una oportunidad de corregir el problema antes de que la otra parte pueda dar por terminado el contrato.

Si la terminación es procedente, el propietario puede contratar a otro contratista para terminar la obra. Luego puede reclamar el costo adicional de terminar por encima del precio original del contrato, junto con cualquier pago excesivo por trabajos no realizados. El contratista puede impugnar esas cifras. Son importantes los registros de pagos, las ofertas para el trabajo de reemplazo y el estado de la obra en el momento del abandono.

El plazo también depende de en qué punto estaba el proyecto cuando se detuvo el trabajo. Según el § 95.11, una acción fundada en la construcción de una mejora sobre bienes inmuebles se cuenta desde la más temprana de varias fechas. Entre esas fechas están el certificado temporal de ocupación, el certificado de ocupación, el certificado de terminación o la fecha en que se abandonó la construcción inconclusa. Confirme esas fechas en los registros de permisos antes de confiar en cualquier plazo.

Reclamaciones por fraude en contratos de construcción

El fraude en un contrato de construcción es una reclamación según la cual alguien engañó a sabiendas a otra parte para cobrar, obtener un trabajo o evitar pagar lo que debía.

Entre los ejemplos están un contratista que falsea su situación de licencia, factura trabajos o materiales que nunca se entregaron, presenta facturas falsas o desvía los pagos del proyecto a otras obras. Las reclamaciones por fraude se diferencian de las de incumplimiento de contrato. Una reclamación por incumplimiento pregunta si se cumplió una promesa. Una reclamación por fraude pregunta si alguien engañó deliberadamente a otra parte. Como la intención es más difícil de probar que un pago no realizado, las reclamaciones por fraude suelen depender de más documentación.

La prueba útil incluye las propias declaraciones, los extractos bancarios que muestran adónde fue el dinero y las facturas comparadas con el trabajo realmente realizado. Los registros de licencias también ayudan. La Junta de Licencias de la Industria de la Construcción publica los requisitos de licencia de contratistas de Florida y la verificación de licencias, lo que puede confirmar el estado de licencia de un contratista.

Según el § 95.031, una acción por fraude se cuenta desde que se descubrieron los hechos, o desde que debieron haberse descubierto con la debida diligencia. En todo caso, debe iniciarse dentro de los 12 años siguientes a la comisión del fraude. Esperar sigue implicando riesgos, así que reúna las pruebas pronto. Cuando el dinero sale de una empresa durante una disputa, el § 726.105 enumera factores que un tribunal puede considerar. Uno de ellos es si el deudor había sido demandado o amenazado con una demanda antes de la transferencia.

Disputas sobre alcance, órdenes de cambio y retrasos

Las disputas sobre alcance y órdenes de cambio suelen comenzar cuando las partes no están de acuerdo sobre lo que exige el contrato y sobre si se aprobó el trabajo adicional.

Las discusiones sobre el alcance suelen empezar con los planos, las especificaciones y los documentos de la licitación. Un subcontratista puede decir que una tarea estaba fuera de su oferta, mientras que el contratista general afirma que sí estaba incluida. Comparar los planos, las especificaciones y la descripción de los trabajos del subcontrato es el primer paso habitual.

Las órdenes de cambio son la herramienta principal para añadir o eliminar trabajo y dinero. Una orden de cambio por escrito y firmada hace que el pago sea mucho más fácil de probar. Las instrucciones verbales dejan un registro más difícil. Cuando una parte realiza trabajo adicional sin aprobación escrita, la otra puede alegar que nunca se acordó. Los registros diarios, los correos electrónicos y los mensajes de texto que muestren que el propietario o el contratista dirigieron el trabajo pueden ayudar a llenar ese vacío.

Las reclamaciones por retrasos buscan determinar quién causó el tiempo perdido y quién paga por él. Los retrasos pueden deberse al clima, a entregas tardías, a cambios de diseño o a que un oficio bloquea a otro. La responsabilidad suele depender de las condiciones de calendario del contrato y de quién controlaba la causa. Una parte que enfrenta costos por retrasos debe registrar las fechas, la causa y los costos adicionales a medida que ocurren.

Trabajo defectuoso, trabajo incompleto y preguntas sobre reparaciones

El trabajo defectuoso es trabajo mal hecho. El trabajo incompleto es trabajo que no se terminó según lo exige el contrato. Ambos pueden sustentar una reclamación, pero los plazos pueden ser estrictos.

Una pared torcida o un techo con goteras es trabajo defectuoso. Una capa final faltante o una lista de pendientes sin cerrar es trabajo incompleto. El desgaste normal con el paso del tiempo no es lo mismo que un defecto de construcción. Muchas disputas dependen de esa línea.

Sección 95.11 enumera, entre las acciones que deben iniciarse dentro de cinco años, una acción legal o de equidad sobre un contrato, una obligación o una responsabilidad basada en un instrumento escrito, sujeta a las excepciones que el estatuto establece, incluidas las acciones para exigir el cobro de una reclamación contra una fianza de pago y las acciones por sentencia de insuficiencia. En el caso de un defecto latente, es decir, un problema oculto, el plazo comienza cuando el defecto se descubrió o debió haberse descubierto con la debida diligencia. En todo caso, la acción debe iniciarse dentro de siete años después de la fecha del certificado o de la fecha de abandono.

Las reparaciones no reinician automáticamente el plazo. En el caso de trabajos comprendidos en el alcance de un permiso de construcción y de un certificado debidamente emitidos, el estatuto dispone que corregir o reparar obras terminadas no amplía el plazo para demandar, ya sea que la reparación se haya realizado en cumplimiento de una obligación contractual de reparación o de otra manera.

Los propietarios y los contratistas deben documentar los problemas con fechas, fotos, avisos por escrito e informes de inspección. Cuando el contrato lo exija, den a la otra parte una oportunidad razonable de inspeccionar y reparar. Las ofertas de reparación documentadas pueden ser importantes más adelante si la disputa llega a los tribunales.

Gravámenes de construcción y ejecución de gravámenes bajo el Capítulo 713

La ejecución de un gravamen es la acción judicial que hace valer el gravamen contra la propiedad. Como un gravamen afecta el título del dueño, tanto los propietarios como los acreedores con gravamen deben leer el capítulo con atención y revisar los documentos inscritos. Los plazos exactos dependen del tipo de reclamación y del momento en que se realizó el trabajo, así que conviene calendarizarlos desde el principio. Para más información sobre la ejecución, consulte la página ejecución de gravámenes de construcción.

Fianzas de pago en proyectos públicos

Una fianza de pago generalmente respalda el deber del contratista de pagar a las personas que trabajan en un proyecto. Es más común en la construcción pública.

Conforme al § 95.11, una acción sobre una fianza de pago se cuenta desde la última prestación de mano de obra, servicios o materiales. La misma regla se aplica tanto a obras privadas como a obras públicas.

Revisar los documentos de la fianza en una etapa temprana ayuda a una empresa a entender en qué consiste una reclamación sobre una fianza. Revisar la fianza específica con nuestro equipo desde el principio puede ayudar a una empresa a planificar sus próximos pasos. La página reclamaciones sobre fianzas de pago explica este tema con más detalle.

Las reclamaciones sobre fianzas y las reclamaciones contractuales contra un contratista son tipos distintos de reclamación, y cada una depende de sus propios documentos y hechos. Las reglas para cada una son diferentes. Analice ambas vías antes de elegir una, porque una decisión temprana puede afectar lo que queda disponible después.

Primeros pasos para proteger sus derechos

Los primeros pasos son reunir la documentación del contrato, calendarizar cada plazo y conservar las pruebas antes de que se modifique o elimine algo.

Comience con el contrato, las órdenes de cambio, las facturas, las renuncias de gravamen y las comunicaciones escritas. Léalos antes de enviar una reclamación formal. Una reclamación que describa mal el contrato puede debilitar una posición. Anote cualquier cláusula sobre resolución de disputas, honorarios, avisos o limitaciones.

Calendarice los plazos desde ahora, porque algunos vencen mucho antes de que se presente una demanda. Conforme al § 95.11, cada plazo de prescripción depende del tipo de reclamación y de su fecha de inicio. Un contrato no puede acortar ese tiempo. Un arbitraje también puede afectar los plazos. Conforme al § 95.051, el cómputo del plazo de prescripción se suspende, es decir, se detiene, mientras esté pendiente un procedimiento arbitral sobre la disputa que es objeto de la acción. No tome esto como motivo para esperar.

Conserve fotos, bitácoras diarias, registros de pagos, comprobantes de entrega y mensajes de texto. Guarde los archivos originales y no borre mensajes, aunque no le favorezcan. Un error común es esperar a que la otra parte dé el primer paso. Otro es enviar mensajes informales que admitan culpa o cambien los plazos.

Dónde se resuelven estas disputas y cómo Ayala Law PA las atiende

Las disputas entre contratistas y subcontratistas en Florida normalmente se resuelven en el tribunal de circuito, mediante arbitraje cuando el contrato lo exige, o mediante mediación en el transcurso del proceso.

Conforme al § 682.02, un acuerdo por escrito para someter controversias a arbitraje es válido, exigible e irrevocable. La excepción es una causa que exista en derecho o en equidad para revocar un contrato. Si una parte se niega a arbitrar, el § 682.03 permite que un tribunal ordene el arbitraje. El tribunal no puede negarse por considerar que la reclamación carece de fundamento.

La mediación ordenada por el tribunal es otro paso. Conforme al § 44.102, a petición de una parte, el tribunal debe remitir a mediación una acción civil por daños monetarios. La regla tiene excepciones enumeradas, y la parte que lo solicita debe poder pagar los costos, o los costos deben repartirse de forma equitativa.

Las reglas de competencia territorial también importan. Conforme al § 47.011, las acciones deben presentarse en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de la acción o donde se encuentra la propiedad en litigio.

Ayala Law PA está ubicada en 1646 W Snow Ave, en Tampa, y los clientes son atendidos desde esa oficina en Tampa. La firma atiende asuntos empresariales, comerciales, contractuales, de accionistas, de construcción, inmobiliarios y de comercio internacional en los tribunales y arbitrajes de Florida. Esto incluye disputas que surjan en el condado de Hillsborough y en el área más amplia de Tampa Bay. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.

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