Pasos de una disputa por gravamen de construcción en Florida: desde la demanda hasta la sentencia final
Una disputa por gravamen de construcción en Florida suele empezar con una reclamación de pago. Puede terminar con una sentencia final que alcance la propiedad. En el camino, los plazos legales determinan lo que todavía puede hacer. Esta guía recorre los pasos de una disputa por gravamen de construcción en Florida en orden, para que vea qué viene después y qué fechas son más importantes.
Si acaba de recibir una carta de cobro o un aviso de gravamen y los plazos ya corren, no tiene que enfrentarlo solo. Escriba a nuestro equipo y hablemos de su proyecto. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Por qué el calendario del gravamen de construcción en Florida importa desde el principio
Incluye los avisos a los propietarios, los reclamos de gravamen, los plazos para los gravámenes y la ejecución hipotecaria del gravamen en disputas entre contratistas y subcontratistas.
Los derechos sobre el gravamen corren según plazos. Si un plazo vence, un derecho que usted tenía puede desaparecer. Por eso, las fechas a menudo importan más que la primera conversación.
Su posición en el proyecto también importa. Un contratista que firmó directamente con el propietario normalmente se encuentra en una situación distinta a la de un subcontratista o proveedor que no lo hizo. La secuencia de avisos puede ser diferente para cada uno. Los propietarios también enfrentan sus propios pasos una vez que aparece un gravamen.
Esta página cubre el orden habitual de los acontecimientos. Va desde una reclamación de pago, pasando por los avisos y un reclamo de gravamen, hasta un posible aviso de impugnación, una demanda, las etapas del litigio y una sentencia final que se puede ejecutar. Preste atención a las fechas dentro de cada etapa.
¿Por qué etapas pasa una disputa de pago o de gravamen en la construcción en Florida, desde la carta de reclamación hasta la sentencia final?
Una disputa típica de pago en la construcción en Florida avanza desde una reclamación por escrito hasta un reclamo de gravamen, cuando la ley lo permite. De ahí pasa a una demanda en el tribunal de circuito. Termina con una sentencia final, que puede ejecutarse, incluso mediante la venta de la propiedad. El camino exacto depende de los hechos: su posición contractual, el tipo de proyecto y qué avisos se entregaron y cuándo.
La hoja de ruta habitual es la siguiente:
- Una reclamación de pago por escrito a la parte que debe el dinero.
- Un aviso de impugnación, si el propietario lo presenta.
- Una demanda de ejecución en el tribunal de circuito.
- Alegatos, fase de pruebas, mediación y, después, un acuerdo o juicio.
- Una sentencia final, seguida de su ejecución.
Cómo enviar la carta de reclamación y negociar el pago
La carta de reclamación suele ser el primer paso por escrito. Debe indicar el monto adeudado, las facturas o el trabajo involucrado, y una fecha para responder. Conserve una copia y la prueba de entrega.
Una respuesta amable a una carta puede aun así dejar sin protección los derechos sobre el gravamen si nunca se enviaron los avisos requeridos. Trate la carta como un paso de negociación, no como todo el plan.
Muchas disputas de pago se resuelven en esta etapa. Un plan de pagos, un pago parcial o un acuerdo por escrito pueden cerrar la brecha. Ponga por escrito cada término y haga que ambas partes lo firmen.
Los pagos parciales también afectan los plazos. Según el § 95.051, un pago de parte del principal o de los intereses de una obligación escrita suspende el curso del plazo de prescripción. Anote la fecha y el monto de cada pago.
Aviso al propietario y registro del reclamo de gravamen
Estos plazos son cortos y estrictos.
El aviso al propietario le informa que alguien está suministrando trabajo o materiales y que podría ser acreedor de un pago. Un error común es contar el plazo desde el día en que una factura se atrasó.
Revise los documentos registrados del proyecto en lugar de confiar en la memoria. Si se pierde un plazo para el gravamen, el derecho sobre el gravamen puede extinguirse, así que registre en el calendario cada fecha tan pronto como la conozca.
Impugnación, fianza y respuestas del propietario
Una vez registrado el reclamo de gravamen, el propietario tiene opciones. Cada una inicia su propio calendario.
A veces el gravamen puede trasladarse a una fianza, lo que puede liberar la propiedad mientras se resuelve el reclamo. Si esa opción conviene depende de la documentación y del momento. Conviene hablar de su situación con un abogado desde temprano.
Los propietarios y los acreedores también negocian liberaciones. Cualquier liberación debe constar por escrito, estar firmada y ser clara sobre el monto pagado. Las conversaciones de transacción tienen una regla propia. Según el § 90.408, una oferta para transigir un reclamo disputado en cuanto a su validez o monto, así como cualquier conducta o declaración pertinente hecha durante las negociaciones sobre una transacción, no es admisible para probar la responsabilidad o la falta de responsabilidad por el reclamo o su valor.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
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Presentar la demanda de ejecución y los plazos a vigilar
La demanda de ejecución se presenta en el tribunal de circuito. Según el § 47.011, las acciones deben iniciarse solo en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se ubica la propiedad en litigio, aunque esta sección no se aplica a las acciones contra no residentes. Elegir el condado correcto es importante al presentar la demanda.
La demanda identifica al propietario y a cualquier otra parte con interés en la propiedad. En el caso de un reclamo de gravamen, solicita el monto adeudado y una orden que ejecute el gravamen mediante una venta forzosa.
Los plazos para presentar la demanda también importan. Una causa de acción se origina cuando ocurre su último elemento, según el § 95.031. En las disputas sobre construcción defectuosa, el § 95.11 establece un límite máximo de 7 años en cualquier caso, contado desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o desde la fecha del abandono si la construcción no se completó, lo que ocurra primero. Ese plazo corre, en general, desde la fecha en que se emite un certificado de ocupación o de terminación, o desde el abandono si la obra nunca se terminó, lo que ocurra primero. El Estatuto de Florida § 95.11 dice: “(b) Una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble, con el plazo que corre desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o la fecha del abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero; salvo que, cuando la acción involucre un defecto latente, el plazo corre desde el momento en que el defecto fue descubierto o debió haberse descubierto con la debida diligencia.”
En el caso de defectos ocultos (latentes), el plazo corre desde que el defecto fue descubierto o debió haberse descubierto. El Estatuto de Florida § 95.11 dice: “(b) Una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble, con el plazo que corre desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o la fecha del abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero; salvo que, cuando la acción involucre un defecto latente, el plazo corre desde el momento en que el defecto fue descubierto o debió haberse descubierto con la debida diligencia.” En una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble, la acción debe iniciarse dentro de los 7 años siguientes a la fecha en que la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o la fecha del abandono si la construcción no se completó, lo que ocurra primero. El Estatuto de Florida § 95.11 dice: “(b) Una acción fundada en el diseño, la planificación o la construcción de una mejora a un bien inmueble, con el plazo que corre desde la fecha en que la autoridad competente emite un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, o la fecha del abandono de la construcción si no se completó, lo que ocurra primero; salvo que, cuando la acción involucre un defecto latente, el plazo corre desde el momento en que el defecto fue descubierto o debió haberse descubierto con la debida diligencia.” El trabajo de reparación realizado bajo un permiso no extiende el plazo, pero solo si la autoridad competente ha emitido un certificado de ocupación temporal, un certificado de ocupación o un certificado de terminación, y solo para la construcción dentro del alcance de ese permiso de construcción y de ese certificado.
Etapas del litigio: alegatos, pruebas, mediación y juicio
Una vez presentada la demanda, el caso avanza por los alegatos, la fase de pruebas y, con frecuencia, la mediación. Puede resolverse en cualquier etapa o llegar a juicio. Cada paso de un caso judicial tiene sus propios requisitos, y los detalles dependen de los hechos de su asunto.
Los alegatos son las pretensiones y respuestas por escrito. El demandado puede contestar con defensas como el pago, la compensación o la obra defectuosa. El demandado también puede presentar reconvenciones.
La fase de pruebas es el intercambio de evidencia. Espere solicitudes de contratos, facturas, solicitudes de pago, renuncias de gravamen, bitácoras diarias y correspondencia. Tener los registros organizados desde el principio facilita esta etapa.
Los tribunales de Florida pueden enviar los casos de cobro de dinero a mediación. Según el § 44.102, un tribunal debe, a petición de una parte, remitir a mediación cualquier demanda civil por daños monetarios, salvo que aplique una excepción, como una acción presentada para cobrar una deuda o una en la que las partes hayan acordado un arbitraje vinculante. El Estatuto de Florida § 44.102 dice: “(2) Un tribunal, según las reglas adoptadas por la Corte Suprema: (a) Debe, a petición de una parte, remitir a mediación cualquier demanda civil por daños monetarios presentada, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.” El estatuto enumera las excepciones. La parte solicitante debe estar dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación, o los costos deben dividirse equitativamente. El Estatuto de Florida § 44.102 dice: “(2) Un tribunal, según las reglas adoptadas por la Corte Suprema: (a) Debe, a petición de una parte, remitir a mediación cualquier demanda civil por daños monetarios presentada, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.”
La estrategia depende de la evidencia, y no se puede prometer ningún resultado.
Sentencia final, venta por ejecución hipotecaria y ejecución
Una sentencia final fija el monto adeudado y puede ordenar la ejecución hipotecaria del gravamen. Si la sentencia no se paga, la parte ganadora puede ejecutarla mediante una acción sobre la sentencia dentro de 20 años, si se trata de una sentencia o decreto de un tribunal de registro de este estado. Según el § 56.061, los terrenos y edificaciones, los bienes muebles, el derecho de redención sobre bienes inmuebles y muebles, y las acciones de sociedades anónimas están sujetos a embargo y venta bajo ejecución, al igual que el interés de un comprador de bienes muebles retenidos bajo un contrato de reserva de dominio o de venta condicional.
El registro importa. Según el § 55.10, una sentencia se convierte en un gravamen sobre bienes inmuebles en un condado cuando se registra allí una copia certificada. Según el Estatuto de Florida § 55.10, una sentencia, orden o decreto se convierte en un gravamen sobre bienes inmuebles en cualquier condado cuando se registra una copia certificada en los registros oficiales o en el registro de gravámenes por sentencia del condado, el que se mantenga al momento del registro. La sentencia, orden o decreto debe contener la dirección de la persona que tiene el gravamen, o debe registrarse simultáneamente una declaración jurada separada que indique esa dirección. Según el Estatuto de Florida § 55.10, en el caso de copias certificadas registradas por primera vez a partir del 1 de julio de 1994, la sentencia, orden o decreto es un gravamen sobre bienes inmuebles en ese condado por un período inicial de 10 años desde la fecha del registro.
Los intereses también se generan. Según el § 55.03, el Director Financiero fija la tasa de interés de las sentencias cada trimestre. La tasa indicada en la sentencia se acumula hasta que se pague.
Florida generalmente sigue la Regla Americana. Según Price v. Tyler, cada parte generalmente asume sus propios honorarios de abogados, salvo que un contrato o un estatuto disponga otra cosa. Un contrato puede permitir que se paguen honorarios a la parte que deba ejecutarlo. Lea la cláusula de honorarios de su contrato antes de presentar la demanda, porque puede jugar a favor o en contra.
Cómo hablar con Ayala Law sobre su disputa de gravamen de construcción en Florida
Preguntas frecuentes
¿Una carta de reclamación protege mis derechos sobre el gravamen?
Una carta de reclamación es una comunicación dentro de un asunto de gravamen, y su efecto depende de los hechos y de los plazos involucrados. Comuníquese con nuestra oficina para analizar su situación.
¿Quién paga los honorarios de abogados en estos casos?
Cada parte generalmente paga los suyos, salvo que un contrato o un estatuto disponga otra cosa.
¿Puede un tribunal ordenar la mediación?
En muchas demandas por daños monetarios, una parte puede pedir al tribunal que ordene la mediación según el § 44.102, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan dividirse equitativamente entre las partes. El Estatuto de Florida § 44.102 dice: “(2) Un tribunal, según las reglas adoptadas por la Corte Suprema: (a) Debe, a petición de una parte, remitir a mediación cualquier demanda civil por daños monetarios presentada, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que los costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.”
Si acaba de recibir una reclamación de pago o un aviso de gravamen, es posible que los plazos ya estén corriendo. Un gravamen registrado sobre una propiedad vinculada a su proyecto plantea la misma preocupación. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página. Ayala Law PA se concentra en el litigio comercial, incluido el litigio de construcción, para empresas en Tampa y el condado de Hillsborough. El despacho atiende a empresas en Tampa, el condado de Hillsborough y el área de Tampa Bay. Los honorarios por una evaluación del caso se analizan con el despacho antes de iniciar cualquier trabajo. Llame al (305) 570-2208 o solicite una evaluación del caso. Esta página es información general, no asesoramiento legal.
