Demanda por depósito de garantía en un contrato de arrendamiento comercial en Florida
Una demanda por depósito de garantía en un contrato de arrendamiento comercial es un proceso judicial sobre el dinero de depósito que exige un contrato de arrendamiento de un negocio. Por lo general comienza cuando una parte retiene o no devuelve dinero que la otra parte afirma que se le debe. Esta página explica cómo funcionan estos casos en Florida, qué puede reclamar cada parte y dónde se presenta una demanda. Está escrita para dueños de negocios en Tampa, el condado de Hillsborough y el área más amplia de Tampa Bay.
Si su negocio espera la devolución de un depósito, o el arrendador le cobra daños que usted no reconoce, no tiene que resolverlo solo. Envíe su contrato y los registros de la mudanza a nuestro equipo o llame al (305) 570-2208. Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Qué es una demanda por depósito de garantía en un contrato de arrendamiento comercial y a quién está dirigida
Una demanda por depósito de garantía en un contrato de arrendamiento comercial es una disputa sobre dinero de depósito que una parte se niega a devolver o a justificar.
Un depósito de garantía es dinero, o a veces una carta de crédito, que el inquilino entrega al arrendador. El arrendador puede retenerlo para cubrir renta impagada, daños u otros incumplimientos del contrato. El contrato establece las reglas sobre cómo se conserva, se usa y se devuelve ese dinero.
Una disputa suele seguir uno de dos caminos:
- El arrendador retiene o no devuelve dinero que el inquilino esperaba recuperar.
- El inquilino exige el depósito después de desocupar el local, y el arrendador no está de acuerdo con lo que se debe.
Esta página está dirigida a dueños de negocios de cualquiera de los dos lados. Los inquilinos quieren recuperar su dinero. Los arrendadores enfrentan una exigencia que consideran incorrecta. La práctica de la firma abarca litigios empresariales, litigios comerciales, disputas contractuales y litigios inmobiliarios en los tribunales de Florida y en arbitraje.
En qué se diferencian los depósitos comerciales de los residenciales bajo la ley de Florida
La Parte I del Capítulo 83 regula los contratos de arrendamiento comercial, de modo que las disputas sobre depósitos comerciales no siguen por defecto las reglas del alquiler de vivienda.
El Fla. Stat. § 83.001 establece que la Parte I se aplica a los arrendamientos no residenciales y a todos los arrendamientos que no se rigen por la Parte II. Un contrato de arrendamiento comercial cae bajo la Parte I. Las reglas residenciales están en la Parte II, por lo que conviene verificar qué parte se aplica antes de confiar en cualquier plazo o regla.
El contrato de arrendamiento en sí es el documento principal. Las disputas sobre depósitos comerciales suelen girar en torno a:
- La cláusula de depósito, que fija el monto y lo que cubre el dinero.
- Las condiciones de incumplimiento y compensación, que muestran lo que el arrendador puede descontar.
- Las disposiciones de notificación, que establecen cómo y cuándo debe comunicarse una reclamación.
- Las cláusulas de honorarios de abogados, que pueden cambiar quién paga los costos legales.
- Las condiciones de entrega, que describen el estado del local al momento de la desocupación.
Reúna estos registros desde el principio:
- El contrato de arrendamiento firmado y todas sus enmiendas
- El recibo del depósito o el registro del pago
- Las notas o fotos de la inspección al desocupar
- El estado de cuenta de la renta
- Toda la correspondencia escrita sobre el depósito
La falta de registros puede dificultar la prueba de una reclamación.
Qué abarca la demanda: reclamaciones, defensas y recursos
Una demanda por depósito pide a un tribunal que decida qué parte se le debe dinero, con base en el contrato y en los registros.
Las reclamaciones de los inquilinos suelen incluir:
- Incumplimiento del contrato por retención indebida
- Falta de rendición de cuentas sobre el depósito o de explicación de los descuentos
- Recuperación del monto del depósito
Las reclamaciones de los arrendadores suelen incluir:
- Renta y cargos del contrato impagados
- Daños que superan lo que el contrato considera uso normal
- Costos de restauración del local
- Daños por incumplimiento que son mayores que el depósito
Las defensas más comunes incluyen:
- Compensación, cuando el arrendador afirma que lo que se le debe cancela el depósito
- Montos de daños o costos de reparación en disputa
- Reparaciones que el inquilino afirma que nunca se hicieron
- Condiciones de entrega que la otra parte afirma que no se cumplieron
Los plazos son importantes. El Fla. Stat. § 95.11 fija plazos para las demandas contractuales, incluidas las acciones basadas en documentos escritos. Revise pronto cualquier reclamación sujeta a fechas.
Las disputas sobre dinero retenido en virtud de un contrato de arrendamiento suelen depender de lo que dice el contrato y de lo que demuestran los hechos.
Cómo funciona una demanda por depósito comercial, paso a paso
Una disputa por depósito suele avanzar desde la revisión de documentos hasta una carta de requerimiento por escrito, luego a la negociación y solo después a una demanda.
- Revisión del caso. El abogado lee el contrato, las enmiendas, los registros del depósito y el expediente de la desocupación.
- Carta de requerimiento. La carta indica el monto, las cláusulas del contrato que aplican y una fecha límite para responder.
- Negociación. Muchas disputas por depósito se resuelven en estas conversaciones, antes de cualquier presentación ante el tribunal.
- Presentación y notificación. Si las conversaciones fracasan, se presenta una demanda ante el tribunal correspondiente y se notifica a la otra parte.
- Etapa previa al juicio. Ambas partes intercambian documentos e información. A solicitud de una de las partes, el tribunal debe remitir a mediación toda acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que dichos costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, sujeto a las excepciones enumeradas. Conforme al Fla. Stat. § 44.102, el tribunal también puede remitir a mediación la totalidad o parte de otras acciones civiles. El Fla. Stat. § 44.102 dice: “(2) Un tribunal, conforme a las reglas adoptadas por la Corte Suprema: (a) Debe, a solicitud de una parte, remitir a mediación toda acción civil presentada por daños monetarios, siempre que la parte solicitante esté dispuesta y en condiciones de pagar los costos de la mediación o que dichos costos puedan dividirse equitativamente entre las partes, salvo que: 1.”
- Audiencia, juicio o sentencia. Si el pago no se realiza, siguen los pasos de cobro.
Conforme al Fla. Stat. § 45.061, una parte puede notificar por escrito una oferta para resolver una reclamación en cualquier momento después de más de 60 días desde la notificación de la citación y la demanda a una parte, pero no menos de 60 días antes del juicio (o 45 días si se trata de una contraoferta). Conforme al Fla. Stat. § 45.061, esta sección no se aplica a las causas de acción que surjan después de la fecha de vigencia de esta ley, por lo que en general no se aplicaría a una disputa que surja hoy, como una reclamación actual por depósito en un contrato de arrendamiento comercial. El Fla. Stat. § 45.061 dice: “La oferta permanecerá abierta durante 45 días, salvo que se retire antes mediante un escrito notificado al destinatario antes de que este la acepte.” La oferta permanece abierta 45 días, salvo que se retire. Según la ley de Florida sobre ofertas de transacción, se presume que el demandado rechazó de forma irrazonable una oferta cuando la sentencia dictada es al menos un 25 por ciento mayor que la oferta rechazada. Para esa comparación, el monto de la sentencia es “el total de los daños monetarios otorgados más el monto de las costas y gastos razonablemente incurridos por el demandante o contrademandante antes de formularse la oferta, por los cuales se concede la recuperación en virtud de otras disposiciones de la ley de Florida”. Sin embargo, el Fla. Stat. § 45.061 establece que la sección “no se aplica a las causas de acción que surjan después de la fecha de vigencia de esta ley”, por lo que esta presunción y las sanciones vinculadas a ella no parecerían alcanzar a una reclamación que surgió después de que la ley entró en vigor. El rechazo de un demandante se presume irrazonable si la sentencia es al menos un 25 por ciento menor.
La duración de cada etapa varía según la agenda del tribunal, el monto en disputa y la respuesta de la otra parte.
Dónde se presenta el caso: competencia territorial, arbitraje y mediación
Una demanda en Florida se presenta en el condado donde reside el demandado, donde surgió la reclamación o donde se encuentra el inmueble.
La ley de Florida limita, en general, el lugar donde puede presentarse una demanda al condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio.
La elección del tribunal depende del monto en disputa:
- El tribunal de reclamaciones menores atiende disputas de menor cuantía conforme a sus propias reglas.
- El tribunal del condado o de circuito atiende reclamaciones de mayor cuantía.
Algunos contratos de arrendamiento remiten las disputas a otro foro. Conforme al Fla. Stat. § 682.02, un acuerdo de arbitraje por escrito es válido, exigible e irrevocable, salvo por motivos que existan para revocar cualquier contrato. Un tribunal decide si existe un acuerdo de arbitraje.
La oficina de Ayala Law PA está en 1646 W Snow Ave, Tampa, FL 33606; los clientes de Tampa, el condado de Hillsborough y Tampa Bay son atendidos desde esa oficina en Tampa. La firma representa a negocios en Tampa y en el condado de Hillsborough.
¿No sabe cuál es su próximo paso?
Háblelo con nuestro equipo: le explicamos cómo se suele manejar una situación como la suya y qué opciones tiene.
Por qué trabajar con Ayala Law PA en una disputa por depósito
Ayala Law PA se concentra en el litigio empresarial y comercial, incluidas las disputas contractuales e inmobiliarias en los tribunales de Florida y en arbitraje.
La práctica abarca litigios empresariales, litigios comerciales, disputas contractuales, disputas entre accionistas, litigios de construcción, litigios inmobiliarios y litigios de comercio internacional. Eduardo A. Maura es el abogado responsable de esta página.
Nuestros abogados revisan primero el contrato de arrendamiento. Luego asesoran sobre cartas de requerimiento, negociación, presentación de la demanda y litigio hasta la sentencia. Explicamos cada paso en un lenguaje sencillo. Nuestro equipo, incluido el personal de apoyo, organiza los documentos y se encarga de la administración del caso, para que cada registro se mantenga en orden.
Preguntas frecuentes sobre demandas por depósito en contratos de arrendamiento comercial
¿Puede un arrendador comercial quedarse con todo el depósito?
Las condiciones del contrato y los registros determinan el monto.
¿Cuánto tiempo dura una disputa por depósito comercial?
La duración depende de la agenda del tribunal, del monto en disputa y de si la otra parte responde. Los plazos conforme al Fla. Stat. § 95.11 también aplican, así que verifique las fechas pronto.
¿Necesito enviar una carta de requerimiento antes de demandar?
Una carta de requerimiento por escrito es un primer paso común y establece el monto y una fecha límite para responder. Revise el contrato para ver las cláusulas de notificación, porque pueden aplicarse antes de cualquier presentación.
¿Puede un inquilino recuperar honorarios de abogados?
Conforme a Price v. Tyler, cada parte generalmente paga sus propios honorarios, salvo que un contrato o una ley disponga lo contrario. Si el contrato de arrendamiento otorga a una de las partes honorarios de abogados por hacerlo cumplir, el Fla. Stat. § 57.105 permite que el tribunal también conceda honorarios razonables a la otra parte cuando esta resulte vencedora, en los contratos celebrados a partir del 1 de octubre de 1988.
¿Qué honorarios y costos debo esperar?
Los honorarios dependen del asunto y del acuerdo de honorarios, y nuestro equipo se los explica cuando usted se comunica con nosotros. Los gastos de presentación, notificación y otros costos judiciales son costos separados que el cliente puede tener que pagar.
Hable con Ayala Law PA sobre su depósito en un contrato de arrendamiento comercial
Si su negocio está esperando la devolución de un depósito, o si un arrendador le ha cobrado daños que usted no reconoce, no tiene que resolverlo solo. Envíe su contrato de arrendamiento firmado, el recibo del depósito y la correspondencia sobre la desocupación a nuestro equipo, o llame al (305) 570-2208. También puede contactar a Ayala Law PA para solicitar una evaluación del caso.
